De gemiddelde prijs voor een koopwoning is zelfs tijdens de coronacrisis omhooggegaan. “Je zou je bijna afvragen wat er was gebeurd als er geen Covid-19 was geweest,” verzucht ceo Eduardo Alvarez Credit Linked Beheer B.V., beheerder van zes woningfondsen. Starters en middeninkomens zijn hierdoor aangewezen op het aanbod aan vrijesector huurwoningen.
Eduardo Alvarez ziet de verkoopprijzen van woningen voorlopig nog niet dalen. “Het tekort aan woningen blijft. Er gebeurt niks waardoor dat probleem op heel korte termijn wordt opgelost. Drie, vier jaar geleden was het tekort 200.000 woningen. Nu staat de teller op 300.000 woningen en over twee jaar zelfs meer dan 400.000. De problemen zijn de komende jaren te groot en structureel.”
Huurwoningen
Bankanalisten en de DNB waarschuwden afgelopen jaar in hun rapporten juist voor een prijsdaling. “Het geeft aan hoe moeilijk het is om goede voorspellingen te doen in crisistijd,” stelt Alvarez. “Het verbaast me dat ’zulke grote partijen zich er toch aan wagen. Mensen nemen het bijna aan als waarheid.” Om er met een lach aan toe te voegen: “ABN Amro verwacht voor 2021 een prijsstijging van 5%. Het zegt niks, maar het is leuk om te zien dat ze zijn bijgedraaid.”
Een belangrijke marktontwikkeling die 2020 wel liet zien, is dat de prijzen van verhuurde woningen in 2020 minder hard omhoog zijn gegaan dan de prijzen van koopwoningen. “Tot afgelopen jaar liepen die ontwikkelingen parallel.” Als oorzaak noemt Alvarez onder meer de maximering van de huurindexatie, waardoor langzaamaan een gat ontstaat tussen een woning in lege staat en een woning in verhuurde staat. “Voor ons betekent het dat we in de toekomst gaan kijken naar het verkopen van leegkomende woningen.”
Huurindexatie
Om de grip op de markt te versterken, heeft het kabinet een aantal maatregelen genomen, waaronder de maximering van de huurindexatie en het verhogen van de overdrachtsbelasting voor beleggingspanden. Alvarez heeft er wel begrip voor. “De maximering zorgt ervoor dat woningbeleggingen minder interessant zijn voor beleggers. En hoewel de maatregelen de bouw van extra woningen misschien zelfs remt, zorgt het er wel voor dat de huurprijsstijgingen beperkter zijn. Dat is vermoedelijk het doel van de overheid geweest, het beschermen van de huurders zolang de echte problemen niet snel kunnen worden opgelost.”
Berichten over mensen die vanuit de Randstad naar provinciesteden verhuizen, ziet Credit Linked Beheer nog niet terug in de taxaties van het eigen vastgoedbezit, stelt Alvarez. “Men roept nu dat we prima via Teams kunnen werken, maar ik verwacht eerlijk gezegd dat we straks weer terugkeren naar hoe het was en ons oude leven oppakken.”
Fiscaal groenfonds
Het tweede fonds van Credit Linked Beheer, dat in 2016 op de markt kwam, was een fiscaal groenfonds, met energiezuinige woningen. Een lagere energierekening speelt amper een rol bij de keuze van een woning, is de ervaring van Alvarez. “De foto’s van de keukens werkten het beste bij campagnes. Een huurder denkt veel meer ‘fijn, een nieuwbouwwoning’ of ‘fijn, een nieuwe keuken’, dan ‘fijn, dat is een nieuwbouwwoning met een EPC van minder dan 0,4’. Het betekent niet dat we niet doorgaan met de bouw van energiezuinige woningen. We staan achter meer duurzaam en energiezuinig. Sterker, we worden vanuit de overheid actief naar onze mening gevraagd.” Onder de oude fiscale regeling moest het 35% zuiniger dan het Bouwbesluit. De nieuwe norm is bijna energieneutraal bouwen. “De overheid is op zoek wat realistisch is voor een nieuwe groene woning. De norm wordt vermoedelijk dat er geen primair fossiel energieverbruik is en dat het hergebruik van materialen meetelt.”
Credit Linked Beheer belegt in jonge Nederlandse huurwoningen. De vastgoedportefeuille groeit hard, vertelt Alvarez. “We zijn nog steeds in staat om ruim voldoende woningen te kopen. Groeien in je beleggingen is niet zo moeilijk. Het gaat om de kwaliteit. We krijgen vanuit ontwikkelaars en bouwers jaarlijks zo’n 7000 nieuwbouwwoningen aangeboden en kopen er nog geen duizend. We kunnen derhalve nog steeds kiezen.”
Voor meer informatie over de mogelijkheden bezoek snel de website.
