‘Er komt steeds meer af op de 90.000 kleine vereniging van eigenaars’

DE VERDUURZAMING VAN VVE'S LOOPT SIGNIFICANT ACHTER OP DE REST VAN DE WONINGMARKT

Verduurzaming loopt achter

In 2050 moeten alle woningen verduurzaamd en van het aardgas af zijn. De verduurzaming van VvE’s loopt significant achter op de rest van de woningmarkt. Dit is grotendeels te wijten aan twee obstakels: de besluitvorming en de financiering hiervan, ziet Oomen. ‘Verduurzaming valt niet onder het regulier onderhoud. Waardoor je voor besluiten een gekwalificeerde meerderheid van twee derde van de VvE-leden moet hebben. Daarmee heb je dus ook een blokkerende minderheid, want met iets meer dan een derde van de stemmen kun je besluiten tegenhouden, terwijl er een enorme verduurzamingsopgave ligt.’ In het kader van de verduurzaming wil de overheid het verplichte meerjarenonderhoudsplan (MJOP) verlengen van 10 jaar naar 30 jaar en omvormen tot een duurzaam MJOP. ‘Het betekent dat VvE’s verplicht moeten reserveren voor de verduurzaming tot 2055.’ Dit maakt de maandelijkse VvE-bijdrage onbetaalbaar, voorziet hij. ‘Effectief wordt de bijdrage drie tot vijf keer zo hoog, voor maatregelen die pas veel later worden uitgevoerd.’ Voor een wél werkende oplossing, waarmee de VvE direct aan de slag kan met verduurzamingsmaatregelen, wijst hij naar België. ‘Daar moet je als VvE een investeringsplan voor de verduurzaming van het pand hebben. Dat kun je vervolgens financieren met leningen en subsidies. Het voordeel is dat de maatregelen direct worden uitgevoerd en daarmee meteen het gewenste voordeel opleveren.

Kleine VvE’s zijn kwetsbaar

Zo’n 70% van de Nederlandse VvE’s zijn klein, met twee tot zes leden. Het groot aantal kleine VvE’s vindt de oorsprong in de naoorlogse jaren, toen panden per verdieping of in kleine eenheden werden opgesplitst, vertelt Oomen. Deze moeten in Nederland aan dezelfde regels voldoen als grote VvE’s. ‘De set regels voor een VvE van twee eigenaren is hetzelfde als die van een VvE met 100 leden. Daar hebben wij aandacht voor gevraagd. Met de werkgroep Modernisering Appartementsrecht Nederland hebben wij een apart modelreglement voor kleine VvE’s geschreven.’ Kleine VvE’s hebben vaak een matige tot slechte organisatiegraad, waardoor er geen reserves zijn. En de besluitvorming is extreem kwetsbaar, vertelt Oomen. ‘Het gaat goed zolang het goed gaat en dan is klein juist fijn. Maar als het fout gaat, gaat het ook goed fout! Er is geen gulden middenweg. Het is wit of het is zwart, waardoor een verschil van inzicht al snel tot een impasse leidt en noodzakelijk onderhoud of verduurzaming uitblijft en de problemen worden doorgeschoven. In alle onderzoeken, zoals van Rabobank en Motivaction, is de conclusie hetzelfde: VvE’s lopen enorm achter qua verduurzaming.’ Het samenvoegen van alle afzonderlijke, kleine VvE’s tot een grotere, functionele eenheid is nagenoeg onmogelijk, stelt hij. ‘Een besluit daartoe vereist 100%-unanimiteit van alle eigenaren.’ Als alternatieve oplossing oppert hij om als naburige VvE’s onderhoud en verduurzaming gezamenlijk aan te besteden via een nieuwe, overkoepelende verenigingen.

Private equity ontdekt VvE-beheer

Ruim de helft van de VvE’s heeft de dagelijkse gang van zaken, zoals het onderhoud en verzekeringen, uitbesteed aan of via een VvE-beheerder. Oomen ziet een aantal problemen opdoemen, die deels een demografische oorzaak hebben. ‘Ouderen en starters kiezen steeds vaker voor een appartement. Beide groepen hebben geen zin of tijd voor het beheer. Het gevolg is dat het steeds moeilijker wordt om mensen voor het VvE-bestuur te vinden. Waardoor iemand vanuit de VvEbeheerder betaald de bestuurdersrol op zich neemt.’ Hij plaatst een kanttekening bij de vermenging van de rol van beheerder en bestuurder. ‘Als bestuur en beheer een en dezelfde partij zijn, hebben we geen scheiding der machten meer. Óók financieel niet, want de beheerder doet de financiën en het bestuur geeft een klap op de betalingen. Dat is een risico.’ Wat niet meehelpt, is dat de sector zichzelf niet wil reguleren. ‘Het is geen beschermd beroep. Er is geen opleiding tot erkend VvE-beheerder, er is geen tuchtrecht. Wanneer wij met z’n tweeën besluiten om VvE-beheerder te worden, kunnen we morgen een bordje naast de deur hangen en aan de slag gaan.’ Private equity heeft de laatste jaren versneld haar intrede gedaan. ‘Er zijn vier partijen die de afgelopen twee jaar op overnamepad zijn geweest en inmiddels tussen de vijf- en tienduizend VvE’s als klant hebben. Daar ligt bij mij een enorme zorg. De beheertarieven zijn al behoorlijk gestegen. Bovendien zie je dat private equity-partijen daar steeds meer diensten omheen aanbieden, zoals verzekeringen of energie, waardoor het soms bijna op gedwongen winkelnering lijkt. Wij vinden het juist belangrijk dat VvE’s grip en controle houden op hun functioneren.’

Voorlichtingsbijeenkomsten 2026

VvE Belang is, als belangenbehartiger namens 14.000 VvE’s, de stem van ruim 400.000 appartementseigenaren. Op zes voorlichtingsbijeenkomsten wordt u geïnformeerd over de laatste ontwikkelingen en hoort u alles wat u moet weten om uw VvE toekomstbestendig te maken! Dit jaar vinden de bijeenkomsten plaats in Apeldoorn (13 en 14 oktober), Groningen (20 en 21 oktober), ’s-Hertogenbosch (2 en 3 november), Rotterdam (11 en 12 november), Vijfhuizen (17 en 18 november) en Utrecht (1 en 2 december).

AAN HET WOORD

Kees Oomen, directeur VvE Belang

Is het een goed idee om woningen te splitsen als oplossing voor de woningnood? ‘Er is een gezamenlijke opgave rondom het tekort aan woningen. Daarbij wordt ook gekeken het vergunningsvrij splitsen van bestaande woningen. Daar heb je wel goede randvoorwaarden voor nodig. Waar ik me zorgen over maak, is de ruimte voor speculatie. Het gevaar is dat een handige eigenaar denkt: een extra keukentje en badkamertje erbij en vangen maar. Waarbij toetreders op de woningmarkt een kat in de zak kopen. Bovendien ontstaan er veel nieuwe kleine VvE’s waarvan we weten dat ze lastig te beheren zijn.’ En wat zijn uw zorgen rondom het uitponden van woningen? ‘Dat de kosten van achterstallig onderhoud bij de nieuwe vve-leden terechtkomen. Ik vind dat de overheid daar veel te laconiek mee omgaat. In Utrecht verkoopt een vastgoedbelegger appartementen in jaren ’60-woonblokken. Het betreft oude, niet goed onderhouden woningen. Die kopers kunnen erop wachten dat er iets gebeurt waardoor je een paar duizend euro mag inleggen. Daarom pleiten we ervoor dat de splitsende of uitpondende eigenaar, naast een minimale energieprestatie, moet zorgen voor een minimale vulling van het verplichte reservefonds, om te voorkomen dat starters straks onderhoud krijgen dat ze niet kunnen betalen.