Vastgoedprojecten worden complexer. Strengere duurzaamheidseisen, slimme gebouwtechnologie, mixeduse programma’s en hogere verwachtingen van gebruikers stapelen zich op. Toch wordt de vastgoedbeheerder in veel gevallen pas betrokken op het moment dat de sleutel al is overhandigd. Dat is te laat, en de gevolgen zijn merkbaar in exploitatiekosten, gebruikerservaring en gebouwkwaliteit.
‘Logisch nadenken over de entree en toegangsvoorzieningen voorkomt later veel problemen en kosten’
Marc Poelmann is partner bij FRIS, een bedrijf dat vastgoedbeheer als kernactiviteit heeft. Geen bijzaak naast makelaardij of taxaties, maar de primaire discipline. ‘Wij kijken vanuit de exploitatie’, zegt Poelmann. ‘Een architect kijkt naar esthetiek, een belegger naar rendement. Wij weten wat een gebouw nodig heeft om het efficiënt te exploiteren.’ Die blik levert concrete inzichten op die vroeg in het ontwerpproces waarde hebben. Ferhat Can Öncü, verantwoordelijk voor residentieel beheer, noemt brandveiligheid als voorbeeld. ‘Vluchtroutes worden soms zo ontworpen dat onbevoegden heel makkelijk een gebouw binnenkomen. Logisch nadenken over de entree en toegangsvoorzieningen voorkomt later veel problemen en kosten.’
De beheerder als bouwadviseur
Poelmann beschrijft een project bij Utrecht waarbij een architectonisch gelauwerd gebouw door zijn glazen gevel een enorme warmtebelasting kreeg. Bewoners spraken al van het aquarium. Toen zonwering aan de buitenkant werd voorgesteld, dreigde de architect met een claim wegens aantasting van zijn ontwerp. ‘We waren er graag wat eerder bij betrokken geweest.’ Ook kleine aanpassingen in Ferhat Can Öncü de tekenfase kunnen grote financiële gevolgen hebben. Door woningplattegronden iets aan te passen, kunnen puntengroottes verschuiven, wat directe invloed heeft op de huurklasse en daarmee op het rendement. ‘Meer opbrengsten en minder kost- en’, vat Poelmann samen. ‘Dat zijn de twee knop- pen waaraan vroege betrokkenheid kan draaien.’
Mixed use vraagt om één regisseur
De opkomst van gebouwen waarin wonen, werken, horeca en retail samenkomen, vergroot de complexiteit van beheer aanzienlijk. Verschillende gebruikers hebben verschillende belangen, en die botsen regelmatig. Toch hoeft dat geen probleem te zijn, zegt Öncü. ‘Goede communicatie en bewustwording bij bewoners over de omgeving waarin ze kiezen te wonen, lost veel op. Begin al op de website: geef aan dat er een restaurant vergund is. Zo weten mensen waar ze op inschrijven.’ Het bedrijf beheert al decennialang zowel commercieel als residentieel vastgoed. Die combinatie in één organisatie is zeldzaam. ‘Twee beheerders op één object, daar rust geen zegen op’, stelt Poelmann. ‘Als problemen ontstaan, wijzen ze naar elkaar. Wij kunnen dat niet. Het blijft allemaal FRIS.’
De rol van de vastgoedbeheerder heeft zich de afgelopen jaren fundamenteel verbreed. Technisch beheer maakt ruimte voor dataanalyse, ESG-begeleiding en hospitality. Met AI op klimaatinstallaties boekt het bedrijf gemiddeld twintig procent energiebesparing per object. ‘De verwachting van huurders is verschoven’, zegt Öncü. ‘Je runt eigenlijk een hotel.’ Beheerkennis moet dus eerder in het ontwikkelproces worden betrokken en niet de uitzondering blijven zoals nu het geval is, vinden beiden.
