Vesteda is een Nederlandse woningbelegger en -verhuurder met bijna 28.000 woningen, met name in het middenhuursegment en investeert fors in de verduurzaming en het wooncomfort van het bestaande woningbezit.
In eerste instantie lag onze focus vooral op het verbeteren van het energielabel. ‘De afgelopen jaren is dat verbreed naar de vraag: wat is écht duurzaam en hoe maken we dat zo meetbaar mogelijk? Dat hebben we gedaan door te focussen op het daadwerkelijke energieverbruik en de daarmee gepaarde CO2-uitstoot van onze woningen, vertelt Stephan de Bie, Investment Manager ESG bij Vesteda. ‘Om deze verbruiken te reduceren, hebben we naast het verduurzamen van de woningen door isolatie ook de hulp van onze huurders heel hard nodig. Het energieverbruik van een woning hangt namelijk niet alleen van het label af. Zelfs bewoners met een goed energielabel kunnen soms een hogere energierekening hebben. Het is daarom belangrijk om huurders goed te informeren en te ondersteunen.’ De Bie maakt de vergelijking met autorijden. ‘Dat een auto in theorie 1 op 22 rijdt, betekent niet dat je ook zo zuinig rijdt. Door je rijstijl kan dat ook 1 op 14 zijn.’
Strategisch plan
Het uiteindelijke doel van Vesteda is zorgen voor betaalbare, duurzame en comfortabele woningen voor huurders met een middeninkomen, in een veilige en prettige leefomgeving. ‘Als je de energieprestatie van je woningen verbetert en de CO2-uitstoot vermindert, zorgt dat niet alleen voor lagere woonlasten en een groter comfort voor de bewoners. Dit draagt ook bij aan het behalen van onze klimaatdoelstellingen.’ Een win-win-situatie. In het strategisch plan voor de komende jaren richt Vesteda zich samen met de huurders vooral op het beperken van de energievraag per woning. Het energieverbruik van Vesteda-woningen was in 2023 gemiddeld 97 kWh per vierkante meter. De doelstelling is om dit in 2030 te verlagen naar minimaal 86 kWh/m2. Als handvat hanteert Vesteda de carbon risk real estate monitor (CRREM). ‘Die helpt de prestatie in kaart te brengen in verbruik per m2. We hebben teruggerekend wat het verbruik en de CO2-uitstoot per m2 in 1990 was. Dat hebben we vertaald naar 60% reductie in 2030,’ aldus De Bie. ‘De duurzaamheidsdoelstellingen sluiten aan op ons bestaansrecht en ook financieel past de verduurzaming van de woningen in onze koers. Onze participanten zijn pensioenfondsen en verzekeraars. We zijn ooit opgericht met als doel om pensioengelden voldoende te laten renderen en tegelijkertijd betaalbare woningen te kunnen aanbieden.’
Gratis zonnepanelen
Vesteda installeert 11.000 zonnepanelen per jaar. ‘Die bieden we gratis aan, terwijl andere verhuurders al snel vragen om een huurdersbijdrage van 3 euro per paneel per maand. Met inmiddels 48.000 geplaatste panelen realiseren we een energielevering van 15 miljoen kWh per jaar. Omgerekend is dat bij elkaar meer dan 4 miljoen euro woonlastenverlichting voor onze huurders.’ Per woning met geïnstalleerde panelen zo’n 700 euro per jaar. ‘We doen uiteraard meer aan duurzaamheid. Hittestress verminder je met zonnefolie voor de ramen, die de hoogstaande zon tegenhoudt, maar de laagstaande winterzon juist binnenlaat.’ Bij de bepaling van het energielabel wordt die folie echter gezien als een maatregel die de warmte van de zon tegenhoudt, waardoor het label dus daalt. ‘Moeten we dan geen folie aanbrengen? Soms houdt wet- en regelgeving interessante innovaties en verbetering van het woongenot tegen.’
Huurderstevredenheid
Voordat een complex kan worden verduurzaamd, moet minimaal 70% van de huurders instemmen met de plannen. ‘Als we plannen maken over hoe we een complex kunnen verbeteren in kwaliteit en duurzaamheid, nemen we de huurders daarin mee. Dat is nodig om goedkeuring te krijgen, en helpt ons ook om de huurderstevredenheid te verbeteren. De 70%-norm wordt eigenlijk altijd gehaald. De extra huurverhoging die we vragen is namelijk maximaal 50% van de theoretische energiebesparing. De huurder gaat er financieel dus altijd op vooruit en ook het woongenot en de kwaliteit van de woning gaan omhoog. Dat zien we ook terug in de tevredenheidscijfers na de verduurzaming,’ verklaart De Bie.
Sustainability Impact Score
Vesteda heeft zelf een Sustainability Impact Score-tool (SIS) ontwikkeld. Deze sluit zoveel mogelijk aan bij bestaande systemen en meetmethodes, en wordt waar nodig aangevuld met zelf ontwikkelde tools, zoals de klimaatrisico-tool. Met de SIS brengt Vesteda de duurzaamheidscore van elk complex in kaart. Dat gebeurt aan de hand van vijf onderwerpen: klimaatverandering, energieverbruik, circulariteit, leefbaarheid, betaalbaarheid en woongeluk. Stephan de Bie: ‘Duurzaamheid is meer dan het nemen van energiemaatregelen. We hebben goed nagedacht over hoe we de impact van onze initiatieven betrouwbaar zouden kunnen meten. Om te voorkomen dat je duurzaamheid alleen hapsnap of vanuit een leuk initiatief insteekt, wil je je beleid verankeren in de dingen zoals je die altijd doet. Onze oproep aan andere woningmarktpartijen is om duurzaamheid voortaan nog meer vanuit dat bredere perspectief te benaderen. Daarvoor is onze SIS een uitstekende tool.’
