Er is een woningtekort van meer dan 330.000 huizen. Hierdoor dreigt wonen voor veel mensen onbetaalbaar te worden. Met de Actieagenda Wonen roepen 34 organisaties het nieuw te vormen kabinet op tot het bijbouwen van een miljoen nieuwe huizen, zodat er meer betaalbare huur- en koopwoningen beschikbaar komen. De belangenorganisatie van investeerders in vastgoed, IVBN, vindt dat er meer woningbouwlocaties moeten worden aangewezen.
De komende tien jaar één miljoen huizen bouwen, zodat er meer betaalbare huur- en koopwoningen beschikbaar komen. Daartoe moet de bouwproductie van 71.000 woningen per jaar omhoog naar 100.000, zodat er weer een woning binnen bereik komt voor starters en doorstromers en voor alle inkomens en generaties, aldus de 34 betrokken organisaties.
Middenhuur
De Woningwet kent een onderscheid tussen DAEB-woningen en niet-DAEB-woningen. Onder DAEB-woningen vallen alle gereguleerde huurwoningen. DAEB is een afkorting voor ‘diensten van algemeen economisch belang’. Het gaat hierbij vrijwel altijd om sociale huur, inclusief de woningen die bij aanvang een huur hadden onder de toenmalige liberalisatiegrens. Als een woning wordt verhuurd voor een huurprijs die boven de liberalisatiegrens ligt, wordt deze woning als een niet-DAEB-woning aangemerkt, ook wel bekend als vrije sector huur. Vrije sector huurwoningen zijn huurwoningen met een (kale) huurprijs vanaf € 752,33 bij de start van de huurovereenkomst.
Vastgoedbelegging
Met name in het middenhuursegment, met een huur tussen de € 750 en € 1000, is de vraag vele malen groter dan het aanbod. Sociale huurwoningen zijn gereserveerd voor lagere inkomens. Als je boven de inkomensgrens zit (een- of meer-persoonsinkomen € 44.655; gezin € 53.000) kom je hiervoor niet meer in aanmerking en ben je aangewezen op een huurwoning in de vrije sector. Deze zijn zeer gewild, waardoor de gemiddelde huurprijzen de laatste jaren flink omhoog zijn gegaan. Omdat de prijzen van koopwoningen sinds 2014 onafgebroken in de lift zitten, is het voor starters op de woningmarkt vrijwel onmogelijk om een eigen woning te kopen. Doordat het aanbod aan sociale huurwoningen beperkt is, en de wachtlijsten in veel gemeenten lang, is de druk op de vrije sector huurwoningen groot. Dit wordt weerspiegeld in de gemiddelde huurprijs per vierkante meter. Deze was in 2014 € 9,19 per m2 en in het derde kwartaal van 2014 € 13,02 m2 (bron: NVM). Een stijging van ruim 40% in zes jaar tijd.
Nieuwbouwproductie
Vastgoedfondsen maken kosten voor het beheer van de woningen en het fondsbeheer. Naast het dagelijks beheer van de woningen, waaronder de verhuur zelf, ligt de focus op asset management – aan en verkoop van vastgoed in de portefeuille – en fondsmanagement, waarbij marktontwikkelingen en veranderingen in wet- en regelgeving kunnen leiden tot aanpassingen in de strategie.
De jaarlijkse nieuwbouwproductie aan vastgoedbeleggingen ligt de laatste jaren op circa 7500 nieuwe woningen. Die productie kan vrij eenvoudig fors omhoog, naar structureel tienduizend woningen, stelt IVBN, het platform voor professionele vastgoedbeleggers. Om te bouwen voor het middensegment met een huur tussen de € 750 en de € 1000, het woonsegment waarnaar de vraag het grootst is, is wel nodig dat er passende grondprijzen worden gerekend voor de nieuwbouw van midden-huurwoningen die niet marktconform kunnen worden verhuurd, benadrukt de IVBN. Als de m2-prijs voor de aankoop van de huurwoningen stijgt, is er een hoger huurprijs nodig om hetzelfde rendement te behalen. En rendement is het uiteindelijke doel van elke belegging. Beleggen in huurwoningen is financieel alleen aantrekkelijk als de huurinkomsten de financiering en onderhouds- en beheerskosten ruim overtreffen.
