Meerdervoort biedt solide beleggingen in vastgoedprojecten in en rondom stedelijke gebieden in Nederland. Als zekerheid krijgt de particuliere belegger het eerste hypotheekrecht. “Naar ons idee heb je de bank niet nodig als je het vastgoed rechtstreeks aankoopt met een financiering van particuliere investeerders,” verklaart commercieel directeur Wijnand Groenen van Meerdervoort.
Meerdervoort heeft acht jaar geleden, in 2013, een nieuw investeringsconcept in de markt gezet, waarbij het aangekochte vastgoed niet wordt gefinancierd bij de bank, maar bij beleggers. “We zagen dat de bodem van de markt was bereikt. We kregen steeds vaker de vraag van particuliere beleggers die wilden investeren in vastgoed.” Het aanbod bestaat uit waardevaste objecten als zorgvastgoed, retail en bedrijfspanden met flexibele, betaalbare kantoorunits en een gezonde huurdersmix. Dit alles tegen een vooraf afgesproken vast rendement voor investeerders.
Hypotheekrecht
De vastgoedmarkt neemt een eigen positie in binnen het financiële systeem, legt Wijnand Groenen uit. Met name met minder extreme uitschieters. “Als het misgaat op de financiële markten, knalt de beurs in één keer omlaag.” In vastgoed gaat de prijsontwikkeling geleidelijk. “Bij de vorige crisis, in 2008, zijn de vastgoedprijzen gemiddeld 20% gedaald. In vijf jaar tijd. Daarna zijn ze weer hersteld tot boven het oude niveau. Het maakt dat de ontwikkelingen in vastgoedbeleggingen veel beter te voorspellen is dan de aandelenmarkt.” Het is het eerste stootkussen om beleggingsrisico’s te verminderen.
Bij Meerdervoort krijgt de particuliere belegger het eerste hypotheekrecht en het recht van verpanding van de huurpenningen. “Daarmee bieden we een extra zekerheid. Als het fonds in de problemen komt, gaat de opbrengst van de verkoop van het vastgoed als eerste terug naar de investeerders,” vertelt Groenen. En dus niet naar een bank of andere schuldeisers.
De aanpak wijkt af van de meeste andere vastgoedfondsen, die de financiering bij de bank als hefboom (‘leverage’) gebruiken. “Als de bank de helft financiert en het eerste hypotheekrecht heeft, betaal je relatief lage rente, waardoor je een hoger rendement kunt uitkeren. Het nadeel is dat het risico van waardedaling vooral voor de vastgoedbelegger is.” Groenen vervolgt: “Het is een keuze tussen risico en rendement. Onze producten bieden meer zekerheden.”
Woningmarkt
Meerdervoort hanteert drie eisen waaraan een beoogde investering moet voldoen: een optelsom van direct rendement; minimaal risico op leegstand en alternatieve aanwendbaarheid. “We speculeren niet op waardestijging bij verkoop. De huuropbrengsten van het pand moeten direct een positieve cashflow genereren en zo garant staan voor direct rendement van de investering.” Bij de keuze van het beleggingsobject speelt een mogelijke waardestijging van het vastgoed geen rol, benadrukt Groenen.
De stijgende huizenprijzen maken de vrije huurmarkt steeds minder aantrekkelijk als investeringsdoel. “In 2013 lag de gemiddelde woningprijs rond de negen keer de huur. Inmiddels is dat 21 keer de huur. Het gevolg is dat de huurinkomsten opgaan aan de aflossingsverplichtingen.” In de discussie over de hoge prijzen krijgen investeerders de schuld. Verscheidene grote steden willen beleggers op korte termijn verbieden huizen op te kopen voor de verhuur. Daarmee los je de problemen op de woningmarkt niet op, meent Groenen. “Er zijn gewoonweg te weinig woningen. Per tien woningen heb je elf gegadigden. Dat probleem los je niet op door regelgeving of verboden. De enige route is het versneld bouwen van woningen, maar dat gaat niet lukken door problemen als PFAS en stikstof.”
Direct rendement
De vooruitzichten voor de Nederlandse kantorenmarkt zijn goed, stelt Groenen. “Er is een tekort aan woningen en een deel van de kantoorgebouwen is de afgelopen jaren getransformeerd naar (studenten)woningen.” Waar de woningprijzen richting hun top gaan, is de prijsontwikkeling van bedrijfsonroerend goed juist achtergebleven, constateert hij. “We denken dat het kantoorvastgoed dat nu nog maar 11 tot 13 keer de huur kost ook naar 18 of 19 keer de huur kan gaan.”
“Zodra de economie op stoom komt, staan de snelwegen weer vol en is er geen kantoorruimte meer te krijgen.” Ook qua verhuur van winkelpanden ziet hij voldoende investeringspotentieel, mits op de juiste locatie en markt. “We kijken altijd met een lange horizon. De locatie is het belangrijkste, samen met de formules die de ruimtes huren. Essentiële winkels hebben hun omzet zien exploderen. Mensen willen altijd eten en klussen.”
Neem voor meer informatie contact op met Relatiebeheer@Meerdervoort.com of 088-7704444 (afdeling Relatiebeheer).
