Meerdervoort biedt solide beleggingen in vastgoedprojecten in en rondom stedelijke gebieden in Nederland. Het aanbod bestaat uit waardevaste objecten als woningen, bedrijfsverzamelgebouwen en zorgvastgoed, een vooraf afgesproken vast rendement voor investeerders. Het nieuwste vastgoedobject dat Meerdervoort heeft aangekocht is Zoomstede 13-23 te Nieuwegein.
Meerdervoort is ongeveer zeven jaar geleden van start gegaan. Commercieel directeur Wijnand Groenen van Meerdervoort Garantiefondsen is afkomstig uit de makelaardij. Regelmatig kreeg hij namens ouders de opdracht om een woning voor hun studerende kinderen te kopen. En ook kocht hij voor beleggers huurwoningen aan, waarbij het verhuur en het beheer van de woningen door het makelaarskantoor werd verzorgd.
Vast rendement
“We kregen steeds vaker de vraag van particuliere beleggers die wilden investeren in vastgoed. Ze kwamen met hun vraag bij ons of we ze konden helpen, omdat banken niet wilden of konden financieren.” Het was een opstap naar Meerdervoort. “Naar ons idee heb je de bank niet nodig als je het vastgoed rechtstreeks aankoopt met een financiering van particuliere investeerders.” Daarbij biedt Meerdervoort een vaste rente tegen een vaste looptijd. Aan het einde van de looptijd krijgen de investeerders hun geld terug.” Zoals banken hypothecaire zekerheid bedingen, biedt Meerdervoort hetzelfde recht aan de financiers van het vastgoedobject.
Meerdervoort hanteert drie eisen waaraan een beoogde investering moet voldoen: een optelsom van direct rendement; minimaal risico op leegstand en alternatieve aanwendbaarheid. “We speculeren niet op waardestijging bij verkoop. De huuropbrengsten pand moet direct een positieve cashflow genereren en zo garant staan voor direct rendement van de investering.” Punt twee is een goede spreiding van de huurders. “We hebben een businessmodel dat ook in economisch mindere tijden een positief rendement oplevert. Bij grotere bedrijfspanden gaat het mis als je maar een of twee huurders hebt. Wij kiezen voor panden met een gezonde mix, met flexibele, betaalbare kantoorunits.” In verband met de spreiding per project van ten minste 15 tot wel 100 huurders, dat minimaliseert de kans op leegstand.”
Drie categorieën
Meerdervoort focust zich op drie categorieën vastgoed: middensegment huurwoningen, met huren vanaf € 950 per maand; multi-tenant kantoorgebouwen en zorgvastgoed. Als voorbeeld van het laatste noemt Groenen een alles-onder-een-dak gezondheidscentrum dat de vastgoedinvesteerder onder beheer heeft. Het kan ook om 24-uurs ouderenzorg of ziekenhuisgerelateerde zorg gaan.
In crisistijden, zoals nu tijdens deze coronapandemie, blijft er altijd vraag naar kantoorruimte, is Groenen’s ervaring. “Ook deze tijd kent winnaars. In elke tijd heb je succesvolle ondernemers. De plek van een evenementenorganisatie is ingenomen door webwinkels.” Het laatste criterium is de locatie in combinatie met de wendbaarheid. “We kiezen graag een locatie waar nieuwe plannen zijn, bijvoorbeeld dicht bij een station of in het geval van het nieuwe project Zoomstede, bij het stadshart van Nieuwegein dat een make-over krijgt. Het gebouw is bovendien eenvoudig te transformeren naar een nieuwe functie.”
Huuropbrengsten
Bij de keuze van het beleggingsobject speelt een mogelijke waardestijging van het vastgoed geen rol, benadrukt Groenen. “We zoeken naar een businessmodel dat ook in economisch mindere tijden een positief rendement oplevert. Daarbij kijken we naar ratio tussen de jaarlijkse huuropbrengsten ten opzichte van de investering. In vastgoedtermen noemen we dat ‘de factor’.” In Amsterdam ligt de factor rond 20 tot 30 keer de huur. Voor een pand met een huuropbrengst van € 20.000 is de aankoopprijs minimaal € 400.000. “Bij ons project in Nieuwegein, Zoomstede, ligt de factor rond de 12,5 keer de huur.”
Groenen legt uit hoe ‘de factor’ het rendement bepaalt. “Bij een aankoopprijs van 20 keer de huur is het bruto rendement 5%. In het geval van Zoomstede, waar de factor 12,5 de huur is, kom je uit op rond de 8% bruto rendement. Daar gaan nog circa 2% kosten vanaf zoals onderhoud aan het gebouw, financiële administratie en verhuur (huurmutaties).”
Zoomstede 13-23
Het laatste vastgoedobject dat Meerdervoort heeft aangekocht is Zoomstede 13-23 te Nieuwegein. De insteek is het project volledig particulier onder te brengen qua financiering. Het betreft een bedrijfsverzamelgebouw met een oppervlak van circa 7.000 m², met het zwaartepunt op zorg-gerelateerde huurders. “Het gebouw is modern en er is door de vorige eigenaar voor een miljoen euro in het gebouw geïnvesteerd om de huidige zorg-gerelateerde huurders voor een langere periode te kunnen binden. Het kantoorgebouw ernaast is recentelijk omgebouwd naar woningen. De huurprijs per vierkante meter ligt rond de € 100. Vergeleken met de prijzen in het naastgelegen Utrecht (€ 190/m²) zijn de tarieven dus zeer gunstig.” Zoomstede ligt tegen het stadscentrum, bij Cityplaza, het grootste winkelcentrum van Nieuwegein. Het Stadshuis is vernieuwd en er wordt hard gewerkt aan een complete stadsvernieuwing. “Je lift mee met de vernieuwing en investeringen. Nieuwegein heeft de ambitie om de ‘meest groene stad’ van Nederland te worden.”
De vooruitzichten voor de Nederlandse kantorenmarkt zijn goed, meent Groenen. “Er is een tekort aan woningen en een deel van de kantoorgebouwen is de afgelopen jaren getransformeerd naar (studenten)woningen. De vraag naar kantoorruimte kan de komende jaren nooit worden ingehaald door nieuwbouw. En mocht het fonds in financiële problemen komen – een kans die niet heel waarschijnlijk is – dan gaat de opbrengst van de verkoop van het vastgoed via de hypothecaire zekerheden als eerste terug naar onze investeerders.” (en dus niet naar een bank of andere schuldeisers).
Neem voor meer informatie contact op met Relatiebeheer@Meerdervoort.com of 088-7704444 (afdeling Relatiebeheer)
*) Meerdervoort heeft geen prospectusplicht voor deze activiteit en valt vanwege een vrijstelling niet onder toezicht van de AFM.
