Ruimte is schaars in Nederland. Er zijn veel botsende belangen. En er ligt een bouwopgave. Om een nieuwe gebiedsontwikkeling tot een succes te maken, is het belangrijk om dit in vier concrete stappen op te delen, is de ervaring van projectmanagementbureau De essentie.
Voorbeelden van recente projecten van het bureau zijn De Parkwachter aan het Spoorpark in Tilburg en het Voltkwartier in Oosterhout. ‘Er zijn heel veel aspecten die bepalen of een ruimte geschikt is om te ontwikkelen en bouwklaar te maken. Denk aan klimaatadaptatie of de ligging ten opzichte van Natura 2000-gebieden,’ is de ervaring van Marieke van Helvoort, projectmanager gebiedsontwikkeling. ‘Het is een hele waslijst die bepaalt of je een locatie überhaupt kunt ontwikkelen, los van de ruimtelijke, juridische en financiële haalbaarheid. Ook zijn de ontwikkelkosten zijn enorm toegenomen, waardoor de uitdagingen groot zijn om woningen, leefgebieden en bedrijventerreinen te (her)ontwikkelen.’ Haar collega, planoloog Ruud Broekman, vult haar aan: ‘Je moet denken: hoe krijgen we iets gaafs gerealiseerd? Waar mensen en natuur zich prettig voelen. Als je aan de slag gaat, wil je een haalbaar plan bedenken waar je fijn kunt wonen of werken.’ De route van locatie naar realisatie loopt via vier stappen: het initiatief, de haalbaarheid, de planvorming en het resultaat. De essentie helpt publieke en private initiatiefnemers om het initiatief concreet te maken, onder andere met contractvorming en “Placemaking”. ‘Als je denkt: we hebben iets en we kunnen er iets mee, dan breng je de plek tot leven.’
Puzzel leggen
Uiteindelijk focust gebiedsontwikkeling zich op de vraag: welke mogelijkheden en onmogelijkheden zijn er op de hectares die we hebben bestemd en herbestemd in Nederland? ‘Er zijn heel veel ruimteclaims die over elkaar heen rollen,’ aldus Broekman. Het initiatief moet minimaal voldoen aan de wet- en regelgeving en bij voorkeur nog meer. ‘Er zijn genoeg zaken die geen wettelijke verankering hebben, waar je toch rekening mee wilt houden.’ Als voorbeeld noemt hij de natuur. ‘De wet- en regelgeving is gericht op de bescherming van een aantal gebieden en soorten. Het zegt niks over de natuur en soorten die niet wettelijk zijn beschermd. Dat geldt ook voor de omgeving. Wat vinden de buurman, belangengroepen en de gemeenteraad ervan? Zoveel mensen, zoveel meningen. Dat maakt gebiedsontwikkeling voor mij zo leuk om te doen. Om toch die puzzel te leggen om alle belangen en aspecten samen te brengen. Hoe kun je een plus-plus-plus creëren?’
Laaghangend fruit
Bij gebiedsontwikkeling wordt steeds vaker naar onconventionele locaties gekeken, zoals oude bedrijventerreinen dicht bij woonwijken. Van Helvoort en Broekman vertellen over de herontwikkeling van de vroegere leerfabriek in Oisterwijk, dichtbij het dorpscentrum, met ruimte voor wonen, werken en verblijven. Het is een gebied van 13,5 hectare, omsloten door woonwijken en bedrijventerreinen. Vrijwel het hele gebied had last van geluid van het spoor, forse bodemverontreiniging. Een deel van de gebouwen is Rijksmonument. ‘Dan zie je dat er heel veel aspecten bij elkaar komen. Hoe ga je woningen realiseren, met een goede oplossing voor al die aspecten,’ vertellen ze. Als “laaghangend fruit” werden woningen langs het spoor gerealiseerd die een geluidsbuffer vormen. Ook financieel was de gebiedsontwikkeling een uitdaging, vertelt Van Helvoort. ‘De gemeente, marktpartijen én provincie hebben zich aan het project gecommitteerd om de ontwikkeling financieel rond te krijgen. Dat is bijzonder.’ ‘Het geeft de gemeente een kans om een uitbreiding van het dorpscentrum te realiseren. Tegelijkertijd, was het een fabriek die al heel lang stillag. De bewoners en bedrijven in de omgeving vroegen zich af wat met het braakliggende terrein ging gebeuren’, stelt Broekman. ‘Je moet luisteren naar wat de omgeving zegt. Mensen hebben een mening en daar moet je iets mee doen. Maar dat wil niet zeggen, dat meteen ook alles kan.’ Het is de kunst om de gulden middenweg te vinden, vult Van Helvoort aan. ‘De kunst is om binnen realistische kaders invullingen te geven aan woon en werkgebieden, die betaalbaar en haalbaar zijn.’
