Investeringsmaatschappij Meerdervoort bouwt gestaag aan een portfolio van winkelgebieden en multi-tenant kantoorgebouwen (bedrijfsverzamelgebouwen) op strategische locaties met groeipotentie. Een voorbeeld is het recent verworven Data Club Offices in Amersfoort. Wijnand Groenen van Meerdervoort voorspelt een oplopend tekort aan zakelijk vastgoed door bouwstops, regelgeving en oplopende bouwkosten.
Het succes van de vastgoedstrategie blijkt uit de waarde van de Meerdervoort-portefeuille. Deze is in zeven jaar tijd gegroeid van 2,5 naar 250 miljoen euro. Tot anderhalf jaar geleden richtte de investeringsmaatschappij zich bij het aankoopbeleid ook op huurwoningen, maar door de prijsstijgingen en de toename in regelgeving heeft de investeringsmaatschappij zich teruggetrokken uit die markt, vertelt Groenen. Hij zou graag in de vrijesectorhuur stappen, maar ziet onder het huidige overheidsbeleid geen haalbaar businessmodel. “We gaan pas beginnen als de regels veranderen.”
Vrije sector
“De overdrachtsbelasting gaat van 8 naar 10,1 procent, waardoor je bij een gebouw van 1 miljoen euro per transactie één ton kwijt bent, en bij de verkoop weer opnieuw. Iedereen met verstand van de markt snapt dat daardoor meer geld dan de winst opgaat aan belastingen.” Daarbovenop wil het kabinet 90 procent van de vrije sector reguleren en komen de grote steden met opkoopbescherming. “Als je maximaal 1200 euro huur mag vragen, draai je verlies en stopt een verhuurder ermee. De taak van corporaties is om voldoende sociale huurwoningen te bouwen (tot 763,47 euro huur). De taak van het bouwen van middenhuurwoningen ligt bij marktpartijen. Ga je die markt reguleren met huurplafonds, dan zal het tekort aan huurwoningen met bijbehorende wachtlijsten alleen maar toenemen. De prijs die je betaalt, is dat de nieuwe generatie jongeren niet meer kan wonen.” Hij vervolgt: “Als je de markt z’n gang laat gaan, dan lost de markt het probleem op. Maar als je de markt kapot reguleert met wat er niet mag en niet kan, dan krijgt de markt geen kans om iets te doen. Dát is wat er nu gebeurt. De overheid kan en gaat die 1 miljoen woningen niet zelf bouwen.”
Zakelijk vastgoed
Anders dan de woningmarkt zijn de vooruitzichten voor zakelijk vastgoed juist uitermate positief, verklaart Groenen. “De bezettingsgraad van zakelijk vastgoed lag zo’n 10 jaar geleden rond 80 à 85 procent. Nu is dat gestegen tot 90 à 95 procent. Dat loopt nog steeds verder op. Tegelijkertijd zijn de vierkante meterprijzen van zakelijk vastgoed achtergebleven in vergelijking tot de prijzen op de huizenmarkt. De vierkante meterprijzen van zakelijk vastgoed en winkels liggen nog steeds laag, soms op het niveau van 2008,” vertelt Groenen. Groenen verwacht dat de huurprijzen verder zullen stijgen. “Door de schaarste aan grondstoffen, de stikstofcrisis en alle regels is nieuwbouw onbetaalbaar aan het worden.”
Wat daar nog bovenop komt, is de problematiek dat netbeheerder Tennet in het zuiden van het land nieuwe bedrijfsterreinen niet meer aansluit op het stroomnet. “Dat geldt ook voor projectontwikkelaars. Die kunnen niet gaan bouwen. Het betekent dat nieuwe ondernemers het moeten doen met zakelijk vastgoed dat er al is. Onze verwachting is dat kantoorruimte zo schaars gaat worden, dat grote prijsstijgingen mede door inflatie onvermijdelijk zijn.”
Risicospreiding
Meerdervoort investeert in gerenoveerde kantoorgebouwen uit de jaren ’80. “Zo’n gebouw werd rondom de eeuwwisseling gesloopt om er een energielabel-A-gebouw voor terug te bouwen. Toen was nieuwbouw of renoveren ongeveer even duur, maar nu is nieuwbouw drie keer zo duur, áls je al de vergunning krijgt om op dezelfde plek een nieuw gebouw neer te zetten. Dus moet je huurprijs ook drie keer omhoog en dat gaat niet. Bij renovatie kun je wel nog tegen betaalbare prijzen verhuren en kunnen ondernemers door met ondernemen.”
Een kantoorpand dat Meerdervoort aankoopt, herbergt vanuit risicospreiding minimaal tien verschillende huurders, stelt Wijnand Groenen. “Als een huurder vertrekt, staat niet meteen je hele gebouw leeg.” Voor een retailobject geldt hetzelfde verhaal. “We proberen de leegstand altijd te minimaliseren. Als je een winkelstraat met 20 winkels koopt, dan vallen die winkeliers niet allemaal tegelijk om.” Hij relativeert de angst voor een recessie. “Er is een historisch lage werkloosheid en laag aantal faillissementen. Iedereen loopt te shoppen in de winkelstraten. De inflatie is een correctie op langdurige geldcreatie door de ECB en Fed. Uiteindelijk moet dat gratis geld betaald worden. De hoge inflatie is daarnaast een inhaalslag die volgt op de coronapandemie. De oorlog in Oekraïne heeft de onvermijdelijke inflatie nog een extra zetje gegeven.”
Huidige investeringsmogelijkheden via Meerdervoort:
Meerdervoort heeft onlangs weer een nieuw object aangekocht, Data Club Offices in Amersfoort. Huurders van dit multi-tenant kantoorgebouw zijn onder meer Heijmans en Regus. Het complex bestaat uit twee moderne kantoorgebouwen (bouwjaar 2002) met een vloeroppervlak van ruim 15.000 m². De investeringsmaatschappij zoekt hiervoor nog 8 miljoen euro en biedt particuliere beleggers en zakelijke investeerders een rente van 6,25% in maandelijkse uitkeringen. De minimale inleg is 100.000 euro en de looptijd van de investering is 3 jaar.
Neem voor meer informatie contact op met Relatiebeheer@Meerdervoort.com of 088-7704444
