Gebouwen en appartementen worden vaak opgeleverd met verkeerd afgestelde of slecht op elkaar ingestelde technische systemen (verwarming, ventilatie, koeling). Het zorgt voor comfortklachten en een onnodig hoge energierekening. Een onafhankelijke inspectie na oplevering voegt extra waarde toe, stelt Marco Bakker van D-TACS.
‘MET ONAFHANKELIJKE COMMISSIONING KUN JE EROP VERTROUWEN DAT DE INSTALLATIES WERKEN ZOALS ZE HOREN TE DOEN’
In de wereld van nieuwbouw en renovaties is het een bekend fenomeen: in de praktijk vallen de prestaties van de nieuwe, energiezuinige installaties tegen doordat het gebruik anders is dan waar het voor bedacht is, is de ervaring van Marco Bakker, oprichter en algemeen directeur van het onafhankelijke commissioningsbedrijf D-TACS. Een aannemer of installateur die het eigen werk controleert, ziet vaak de eigen fouten niet. ‘Door met een onafhankelijke blik te kijken, voegt een inspectie na de oplevering van een appartement of gebouw écht waarde toe. Dat kost natuurlijk geld, maar uiteindelijk levert het de opdrachtgever geld op, doordat we fouten opsporen en de installatie beter en efficiënter inregelen, wat deze direct terugziet op de energierekening.’
Toetsen van de prestaties
Commissioning is het toetsen, valideren en controleren of installaties voldoen aan de wet- en regelgeving. Maar ook de vraag of de aannemer of installateur heeft voldaan aan het bestek en/of programma van eisen, aldus Bakker. ‘Krijgt u daadwerkelijk het gebouw en de installaties opgeleverd zoals u mag verwachten? Die inspectie kan visueel, door te kijken of de installaties zijn aangebracht volgens de afgesproken eisen. Maar wij toetsen de prestaties ook door te testen en te meten, zoals de luchthoeveelheden, waterdruk en luchtdruk. En werkt de vloerverwarming zoals verwacht, of zijn de leidingen gewisseld of verstopt? Dat leidt in veel gevallen tot comfortklachten. Deze stappen worden vaak overgeslagen of slechts oppervlakkig uitgevoerd, door tijdsdruk of geld.’
De klant krijgt niet altijd wat hij gevraagd heeft, constateert Bakker. Als voorbeeld gebruikt hij een recente opdracht van een vastgoedbeheerder om 255 appartementen te toetsen. ‘Er waren heel veel klachten, met name over de temperatuur van de verwarming en de koeling, maar ook van het tapwater en over het ventilatiesysteem. Bij een eerste steekproef kwamen zoveel mankementen naar boven, dat we de eerste dag uiteindelijk maar 33 appartementen hebben kunnen inspecteren.’ Hij vervolgt: ‘De bewoners zelf hebben er soms geen erg in dat de installatie maar op halve kracht werkt. Ze accepteren de situatie zoals die is en denken: de installaties zijn nieuw en energiezuinig, dus alles zal wel naar behoren werken. Het gevolg is dat de problemen niet worden opgelost, terwijl het een garantiepunt is. Want de woning is niet goed opgeleverd. Dat stuit mij tegen de borst. Dankzij onze inspectie is de vastgoedbeheerder niet meer voortdurend bezig met brandjes blussen.’
Besparen op de operationele kosten
‘Onafhankelijke commissioning helpt om een proces in gang te zetten om de kwaliteit te toetsen. Het zorgt dat u, als u energiebesparende maatregelen treft, ook kan zien wat het effect is op het energieverbruik en verstoringen tijdig registreert. En dat u er als gebouweigenaar of gebruiker op kunt vertrouwen dat de installaties werken zoals ze horen te doen,’ aldus Bakker. Hij ziet dat er onder gebouwbeheerders en verhuurders steeds meer oog is voor de rol die commissioning kan spelen. ‘De opdrachtgever bespaart niet alleen op de operationele kosten, door meer grip krijgt op de gebouwprestaties, het zorgt ook voor een prettigere werkomgeving voor de gebruikers van het gebouw.’
Vaak zijn de installaties ingeregeld en gemeten voordat het gebouw in gebruik is genomen, met lege ruimtes zonder apparaten en mensen. In de praktijk levert dat weer problemen op. Bakker noemt als voorbeeld een ruimte waar een apparaat is geplaatst dat 10,2 kWh aan warmte afgeeft. ‘De gebruiker gaf aan dat de ruimte te warm werd. Als oplossing werd een split unit geplaatst om de ruimte te koelen. Opgeteld wordt zo 20 kWh aan energie verspild. Dus mijn vraag luidde: hoeveel uur per dag staat het apparaat aan? Kijk of daar maatregelen aan te koppelen zijn. Of kijk naar het gebruik. Misschien kunt u de ruimte anders inrichten, zodat de mensen er minder last van hebben.’
Seizoensgebonden testen
Een belangrijke inspectie binnen commissioning is de ISAT, de Integrated Site Acceptance Test, vertelt Bakker. ‘Dat houdt in dat we de systemen die aan elkaar gekoppeld zijn, zoals brandveiligheid of het gebouwbeheersysteem, met elkaar laten samenwerken en controleren of dat ook gebeurt.’ Idealiter laat de gebouwbeheerder seizoensgebonden testen uitvoeren, vervolgt hij. ‘Dat kost geld, maar dat bespaart u weer doordat u de energielasten omlaag brengt en de systemen efficiënter inricht. De testen zijn letterlijk gebaseerd op de vier seizoenen, met een warme zomerdag of een typische herfstdag. Onder meer op basis van de weersvoorspellingen kunnen we dat inschatten en dan gaan we de installatie nog een keer doorlichten.’ Uiteindelijk zorgt dat ervoor dat de medewerkers beter en fijner hun werk doen. ‘Het is wetenschappelijk bewezen dat een gezond kantoorgebouw zorgt voor een hogere arbeidsproductiviteit en een lager ziekteverzuim. En omdat ze minder de thermostaat bedienen, hoeft u de installatie niet harder te laten werken. Waardoor u uiteindelijk geld bespaart.’
AAN HET WOORD
Marco Bakker, algemeen directeur D-TACS
Hoe krijg je de energieprestaties van technische installaties omhoog?
‘Vaak zijn de technische installaties van gebouwen en woningen niet goed ingeregeld. In de praktijk blijkt dat ongeveer 70% van de gebouwde omgeving na ingebruikname niet voldoet aan de door de opdrachtgever gestelde kwaliteitseisen. Het gevolg is dat het comfort niet naar wens is en de energierekening hoger is dan u op basis van het energielabel kan verwachten. De Wet op de kwaliteitsborging maakt dat de installaties aantoonbaar volgens de normen moeten worden opgeleverd.’
Waarom is een onafhankelijke keuring zo belangrijk?
‘Veelvoorkomende en verborgen gebreken bij oplevering van technische installaties worden geregeld pas jaren na ingebruikname ontdekt. Waardoor u als gebouweigenaar of bewoner zwakker staat bij klachten of discussies over garanties en kosten. Met onafhankelijke commissioning wordt de kwaliteit van de oplevering en inregeling getest en getoetst. Onze professionele commissioning-aanpak biedt klanten de zekerheid dat aan de prestatie-eisen voor een gebouw, of installatie wordt voldaan.’ Met onze professionele commissioning- aanpak bieden wij onze klanten de zekerheid dat bij oplevering aan de prestatie-eisen voor een gebouw, of installatie wordt voldaan.’
