“Anderhalf jaar geleden zagen wij al aankomen dat de verkoopprijzen voor woningen langzaam de top bereikten,” vertelt Wijnand Groenen van vastgoedinvesteringsfonds Meerdervoort. Het was aanleiding om de focus te verleggen naar zakelijk vastgoed. Meer precies: winkels en multi-tenant kantoorgebouwen op centrale locaties.
De prijzen van zakelijk vastgoed zijn veel minder hard gestegen dan de prijs van woningen, en liggen nog steeds onder het prijsniveau van 2008. “Hierdoor is een bruto rendement van 8 procent te maken op het verhuren van een bedrijfspand of winkelpand en netto 6 procent. Zélfs als een winkel nog een tijdje leeg staat,” stelt Groenen. “Winkel- en kantoorpanden bieden een veel mooier rendement dan investeringen in huurwoningen. Waarbij de centrale ligging van de winkel- en kantoorpanden de kers op de taart is. Grond is schaars en duur en zal de komende jaren verder in waarde stijgen. Daardoor mag je verwachten dat winkels- en kantoorpanden een waardesprongetje gaan maken ten opzichte van woningen.”
Direct rendement
“Je ziet dat de woningmarkt oververhit is. De verkoopbedragen van woningen zijn heel hard gestegen de afgelopen zeven jaar en meer dan verdubbeld in prijs.” Een belangrijke oorzaak is de lage rente, gecombineerd met een schaarste aan woningen. “Een koper kijkt naar de maandlasten en bepaalt op basis daarvan of hij de woning koopt.” Nu de rente oploopt, openbaren zich de eerste tekenen van een afvlakkende markt. Als investeringsfonds anticipeert Meerdervoort hier op. “Als de prijzen komende drie jaar stijgen en de vervolgende drie jaar weer naar beneden gaan, heb je per saldo niks verdiend.” Dat betekent dat investeerders afhankelijk zijn van het directe rendement: de huurinkomsten ten opzichte van de investering. Onder de huidige marktomstandigheden schommelt het nettorendement rond de 2 à 3 procent. “Waarbij die 2 procent rendement ook nog eens al gauw op gaat aan onderhoudskosten.” De kans dat die rendementen stijgen acht Groenen heel klein. “Dat kan alleen als je de huurprijzen in de sociale en vrije sector laat meestijgen met de inflatie. En daar ligt het knelpunt. De koopkracht van de middenklasse staat op dit moment onder druk. De overheid zal er dan ook alles aan doen om te grote verhoging van de huurprijzen tegen te gaan.” Het is een van de weinige instrumenten die het kabinet heeft om het koopkrachtverlies te dempen.
Besloten fondsen
Meerdervoort investeert met name in winkels in lokale winkelcentra of winkelstraten en multi-tenant kantoorpanden, met het liefst minimaal twintig huurders per gebouw. De huuropbrengsten pand moet direct een positieve cashflow genereren en zo garant staan voor direct rendement van de investering. Gevraag naar de impact van de hoge inflatie op het businessmodel van Meerdervoort, antwoordt Groenen dat dit relatief gering is. “De prijs van een beleggingspand is met name gebaseerd op de huurinkomsten. Als de inflatie 7 procent per jaar is, betekent dit dat de huurprijzen in de zakelijke contracten in principe ook met 7 procent omhoog kunnen. In elk contract staat dat de prijzen worden geïndexeerd conform de CPI-index (consumentenprijsindex). De huurcontracten zijn doorgaans voor vijf plus vijf jaar afgesloten. Dat maakt het interessanter om in zakelijk vastgoed te investeren.”
De keerzijde van de stijgende huren en andere kosten is de angst voor een golf aan faillissementen. Groenen legt uit dat de gevolgen voor de eigen vastgoedportefeuille te overzien is. “Uitgesmeerd over een langere periode is het aantal faillissementen gemiddeld zo’n 0,1 procent van alle bedrijven. Dat is één op de duizend. Zelfs als het aantal faillissementen vertienvoudigd, gaat het nog steeds om één op de honderd huurders. Dat is een gat in de begroting dat we eenvoudig kunnen opvangen in een pand met veertig huurders.” Voor leegstand in de winkelstraat is Groenen evenmin bang. “Grotere ketens, zoals H&M en Van Haaren altijd in het winkelbeeld blijven bestaan. Ze houden vast aan winkels voor de zichtbaarheid en consumenten die een dagje willen shoppen.”
Strategie
Het brengt Groenen op een van de belangrijkste USP’s van de Meerdervoort-beleggingsstrategie. De investeringsfondsen zijn vrij van bankfinanciering. “De meeste vastgoedpartijen zijn afhankelijk van de bank. “De financiering door de bank is gebaseerd op een bepaald huurniveau. Als je de huurprijs met 20 procent verlaagt, moet je 20 procent aflossen op de lening. Dat kunnen ze niet, omdat het geld vastzit in stenen. Dus laten ze het pand ‘te huur’ staan voor een veel te hoge huurprijs. Wij hoeven met niemand te overleggen als we de huur tijdelijk willen verlagen. Dat hebben we tijdens de corona regelmatig ook gedaan.” De strategie blijkt succesvol. De waarde van de vastgoedportefeuille van Meerdervoort is in 7 jaar tijd gegroeid van 2,5 naar 250 miljoen euro.
Huidige investeringsmogelijkheden via Meerdervoort:
Meerdervoort heeft onlangs een nieuw object aangekocht, Winkelcentrum Blok 4 in het Centrum van Almere Buiten, een groot winkelgedeelte dat zich bevindt in twee architectonische gebouwen met ca. 5000m² winkelgebied. Het Project heeft als financieringsopzet een vooraf vastgestelde rente van 4,0% voor investeringen met eerste recht van hypotheek en 6,0% voor het tweede hypotheekrecht en een looptijd van 5 jaar.
Neem voor meer informatie contact op met Relatiebeheer@Meerdervoort.com of 088-7704444
